新修订的《土地管理法》的几个亮点

发布时间:19-09-19

  8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的决定,决定自2020年1月1日起施行。此次修改,进一步明确了加强土地节约集约利用以及引导城乡统筹发展的政策导向,同时明确了在土地管理中,加强对农民合理土地权益的保护,体现出对农民土地权利的尊重和保护。

  那么新修订的《土地管理法》有哪些特点,它又会给开发商带来什么呢?

  《土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过,1987年1月1日实施。随着中国社会经济的快速发展,《土地管理法》与时俱进,经过了三次修改,而尤以本次改动最大,共改动四十多处。

  《土地管理法》的三次修正

  应该说,由于社会关注度高,涉及的利益方多,法律修改协调难度大,《土地管理法》的历次修改都经历了较长时间的研究和讨论,修改《土地管理法》一般都要有《宪法修正案》作为基础,这也大大拉长了修改的周期。但本次修改面临的难题以及延续的时间仍然超过了业内的预期,自《土地管理法修正案(草案)》2012年12月24日首次提交全国人大常委会审议,到2019年8月26日表决通过,历时6年半,这在另一个角度也体现了全国人大常委会以及相关各方对《土地管理法修正案》的重视和审慎的态度。——龙应台《目送》

  本次修改主要凸显了以下三个方面的特点(以下分析基于《土地管理法修正案》):

  一、强调土地的节约集约利用,加强土地管理

  土地管理的原则方面,在新修订的《土地管理法》第十八条(以下简称新第某条)中明确要求,落实国土空间开发保护要求,严格土地用途管理;提高土地节约集约利用水平。在督查方面,新第六条规定:“国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。”说明以后的土地督察权是以国务院授权为主的方式,土地督察人员可能有自然资源部的人员,也可能有其他部门的人员,从而避免自然资源内部自己审批自己监督的行为。

  对于耕地的保护,新第三十二条规定为:“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低;”有效避免部分城市在耕地总量控制方面,以次充好,造成国家整体土地资源质量的下降。

  同时新修订的《土地管理法》也下放了部分权限,如适当下放农用地转用审批权限、删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定。

  二、在征地方面,规范土地征收程序、完善了对被征地农民的保障机制

  新修订的《土地管理法》删去原第四十三条,即“现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定;新四十五条明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地。其中成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,此外不能再实施“成片开发”征地,为集体经营性建设用地入市预留空间。

  新四十七条要求市、县人民政府申请征收土地前进行土地现状调查、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会稳定风险评估等前期工作,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,方可申请征收土地。个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明,供审批机关决策参考。

  新四十八条在总结试点经验的基础上,将公平合理补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障作为基本要求。

  三、明确了集体用地入市条件

  新六十三条规定,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;新增加的六十四条规定,“依法取得集体建设用地使用权的,土地使用权人应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。集体建设用地使用权的出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押,其最高年限、登记等参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。”

  对于房地产行业,新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战。

  首先,集体用地将成为开发商拿地的新途径。新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件,为开发商进行集体用地开发打下了基础。之前北京大兴区等全国33个试点县级行政区域,推出集体用地进入市场,但这些土地挂牌后并没有受到市场的重视,其中一个重要的原因就是法律方面缺乏明确支持,存在不确定性,而新修订的《土地管理法》出台,将大大降低这种不确定性。一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是,由于目前仍有待出台具体执行细则,而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题,开发商需要谨慎对待。

  其次,提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度,删除征地补偿“30倍上限”等内容,要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地,补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”,而且还会出现很多不可控成本,这在一定程度上也增加了拿地的难度。在这种环境下,开发商必须提高精细化运作的力度,协助政府做好征地工作,在合法合规的进行征收补偿安置的基础上,努力不增加不合理的成本和隐性成本,为项目提供较充分的利润空间。

  其三,村集体有可能会成为房地产开发的生力军。在中国的房地产市场一直存在着村集体开发的小产权房,除去部分占用农地、不符合规划的土地外,仍有较大的开发量,以往由于法律不允许,这些开发完成的小产权房成为一个难题长期存在。而在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后,这些村集体可以合法利用这些土地,有可能成为一支不可忽略的生力军,进入房地产开发领域,与传统的开发商相比,由于自身土地成本低,资金压力小,他们更可以采取租售并举的方式,将短期收益化为长期收益,开发模式也更加灵活多样。村集体的这些优势,明显超过传统的开发商。而开发商则可以通过代建、合作开发等方式,加强与村集体的合作,获得新的发展良机。

  随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行,房地产市场必然面临新的机遇和挑战。而如果开发商能顺势而为,抓住机遇的同时,化挑战为机遇,这样不仅可以降低资金成本、提升利润空间,也可以达到加快规模化发展的目标。

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